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济南市槐荫区商品房律师收费 房产律师-济南律师网

发布时间: 2018-12-27 09:42

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对于购房者,尤其是第 一次买房的购房者而言,在看房、买房时一定不能着急,可以事先在网络上浏览一下关于买房的技巧、注意事项等内容,这个帮您更好的买房,避开一些陷阱。那么购房者,究竟应该如何购买商品房呢?换句话说,购买商品房的流程是怎样

对于购房者,尤其是第 一次买房的购房者而言,在看房、买房时一定不能着急,可以事先在网络上浏览一下关于买房的技巧、注意事项等内容,这个帮您更好的买房,避开一些陷阱。那么购房者,究竟应该如何购买商品房呢?换句话说,购买商品房的流程是怎样的呢?详细内容我们一起在下文中进行了解吧。

一、如何购买商品房

1、确认项目手续。

购买预售商品房,应确认项目是否取得《商品房预售许可证》,并详细查看拟购买楼幢是否在预售范围内;购买现售商品房,应确认项目是否办 理 现房销售备案手续,并详细查看拟购买楼幢是否在现房销售备案范围内。可登陆市房管局网站,查询《商品房预售许可证》和现房销售备案手续情

2、确认购房资格。

根据住房限购政策,结合自身实际情况,确认是否具有购房资格。

3、达成购房意向。

注意把握房屋销售主体、用途、价款、面积等内容,与开发企业达成交易意向,对需要先行交付定金等款项的,应存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户(现房销售除外)。

4、签订合同。

订立合同前,开发企业应明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理办法》,在详细约定房屋价款、面积、户型、交房标准、违约责任、纠纷处理方式等内容后,双方签字确认,合同即产生法律效力。对需要支付的购房款,应全部存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户(现房销售除外)。

5、合同登记备案。

签约之日起30日内,开发企业利用预售信息系统向市房管局办 理 商品房买卖合同登记备案手续。登陆市房管局网站,输入身 份 证号、合同登记号,即可查询商品房买卖合同登记备案信息。

二、购买商品房的流程是怎样的

商品房买卖的注意事项如下:

1、注意审核土地使用权是否存在抵押;

2、仔细审核开发商应当办 理 的法定手续和相关证件;

3、要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序;

4、注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的;

5、约定违约责任条款须详细、具体;

6、合同附件须重视;

7、妥善保管商品房的销售广告、宣传资料;

8、商品房买卖合同的定金问题。

在现代社会中,不少年轻将结婚提上日程的前提是已经买好房了,这也是买房热、房价持续不下的重要原因之一,不过既然社会环境已经是这样了,那我们就要去适应它,所以买一处好房就显得十分重要了。在买房时,需要先了解清楚如何购买商品房,如果您不知道怎么才能避开购房风险,那么建议您可以去咨询一下专业的律师。

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关于不动产预告登记,其实在商品房预售的过程中出现的比较多,此时为了保证未来可以实现物权,那么购房者就会要求就自己购买的期房办 理 预告登记,这样一来就可以避免开发商一房数卖损害到自身利益。那究竟什么是不动产预告登记呢?接下来,小编为你

关于不动产预告登记,其实在商品房预售的过程中出现的比较多,此时为了保证未来可以实现物权,那么购房者就会要求就自己购买的期房办 理 预告登记,这样一来就可以避免开发商一房数卖损害到自身利益。那究竟什么是不动产预告登记呢?接下来,小编为你做详细解答。

一、什么是不动产预告登记

预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机 关申请预告登记。如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

物权法第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

最 高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条规定:“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第 一款的规定,认定其不发生物权效力。”

二、预告登记的法律效果

我国《物权法》第20条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

预告登记的权利已经物权化,是具有了物权效力的请求权,因此应享有优先于一般债权的效力。即当房屋所有权人陷于破产时,经过预告登记的请求权具有对抗其他债权人、优先破产债权的效力,预告登记所指向的房产不列入破产财产,使请求权发生指定的效果。

目前,虽然已有较为完备的商品房合同备案制度,但开发商“一房多卖”可能性依然存在。由于市场上在售的商品房大多数是期房,从合同备案完毕到最终交房,一般需要1到2年时间。在当前楼市调控严厉背景下,开发商资金链普遍紧张,生死存亡之际铤而走险去搞“一房多卖”、以谋求更多资金的可能性增大。因此,推行商品房预告登记制度,对于防止“一房多卖”现象发生,保障购房者合法权益非常有必要。

上文中对不动产预告登记作出了介绍,在我国由于不动产采取的都是登记主义,就需要办 理 了过户登记之后,那么才能实际取得所有权,因此在买卖房屋的时候就要注意,不是交付了房款占有了房屋就可以了,还需要尽快的办 理 过户登记。要是你在这方面还有不清楚的地方,请直接来电咨询我们的专业律师。

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如果到付款期,买受人因为某种原因而不按期支付购房款给出卖人,对于出卖人而言,这已经构成违约。有的出卖人直接采取不予交房来对抗买受人逾期付款的行为,那么按照我国现行法律及司法解释的规定,对于出卖人而言,买受人逾期付款要怎么办?下文中

如果到付款期,买受人因为某种原因而不按期支付购房款给出卖人,对于出卖人而言,这已经构成违约。有的出卖人直接采取不予交房来对抗买受人逾期付款的行为,那么按照我国现行法律及司法解释的规定,对于出卖人而言,买受人逾期付款要怎么办?下文中小编为你做详细解答。

一、买受人逾期付款要怎么办

1、出卖人可以解除《商品房买卖合同》。

根据《合同法》第九十四条相关规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同。那么在商品房买卖中,如果买受人逾期付款,买受人可以进行催告,如果买受人在合理期限内仍未付款,出卖人就可以单方解除合同。

2、根据《最 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

所以,如果买受人逾期付款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,出卖人可单方请求解除合同。

3、因买受人逾期付款,买受人可能会承担合同约定的违约责任。

违约责任分两类,一类是逾期支付房款的滞纳金,另一类是逾期支付房款根本性违约的违约金。

买方逾期支付房款时,卖方除可以要求买方继续支付房款外,还可以要求买方支付相应的利息或买卖合同中约定的逾期付款违约金。

二、如何处理买受人逾期付款纠纷

1、符合买受人逾期付款解除合同的条件:买受人逾期付款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,出卖人可申请解除合同。

2、根据《合同法》第九十六条规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办 理 批准、登记等手续的,依照其规定。

所以,出卖人主张解除合同的,应当通知买受人。合同自通知到达买受人时解除。买受人有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

3、因买受人逾期付款,买受人可能会承担合同约定的违约责任。

(1)根据《最 高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条相关规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

(2)当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

如双方在房屋买卖合同中约定买受人用银行贷款支付部分房款,而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话,买受人仍然要承担逾期付款的违约责任。所以在按揭贷款买房时要注意这一点。如果买受人逾期付款,出卖人可以在专业的房产律师的帮助下要求买受人继续支付房款、承担违约责任或者解除买卖合同,从而保障自己的合法权益。

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